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상가 낙찰 후 방해하는 기존 주인을 전화 한 통으로 제압하기

2023.05.16. 오전 12:10

제가 처음으로 상가를 투자하면서 겪었던 에피소드에 대해서 포스팅해볼까 합니다.

워낙 황당한 일이지만, 그 대응 절차를 참고하시면 많은 우발상황에 대응이 가능하실 것으로 생각합니다^^

당시 아파트, 오피스텔 등 주택에 대해서만 투자를 해오다가, 월세수익이 상대적으로 높은 상가에 첫 도전을 해서 낙찰을 받았습니다^^

(생애 최초 분양같은 느낌이 ㅎㅎ)

여지껏 주거형 부동산만 구매해왔고, 온라인을 활용한 공매와 신탁공매만 받다가 오프라인인 경매로 받아보니 그 현장감이 장난아니었습니다^^

(회사 연차쓰기가 힘들어서 와이프만 몇 번 경매장으로 가봤네요)

지인과 같이 가서, 지인이 대리인으로 입찰했는데, 낙찰받고 보증금 영수증을 들고 나오면서 본인이 왜 흥분해서 손을 부들부들 떨고 있는지...ㅎㅎ 본인 것도 아닌데^^;;;

재미있는 점은 그날 이후 평소 저의 제안에도 불구하고 크게 경매에 관심없던 지인이 도서관에 가서 송사무장님의 경매책을 빌려 읽고 심지어 없는 책은 온라인 구매해서 읽고 있다는 놀라운 사실!!

(역시 사람은 아무리 말로 들어도 변화가 쉽지 않고 직접 경험해야만 바뀌는 것 같습니다)


그런데, 이렇게 받은 물건에서 기존 소유주의 엄청난? 진상으로 인해 상가건물 세입자들이 고통받고 있었고, 해당 진상이 저에게도 영향을 끼치게 되는 상황이었습니다.

결론은, 다행히 제가 생각했던 최악의 경우까지 진행되지 않고 해결이 됐습니다.^^

경매를 하다보면 유사 사례가 분명히 나올 것이기 때문에 제가 이 문제를 해결한 방법을 포스팅하여 시행착오를 절약하시기를 바라는 마음에 포스팅을 해봅니다.

편하게 시간의 흐름순으로 작성해보겠습니다.


상가 경매 물건 검색

코로나19로 인해 공실이 쏟아지고 경매 물건도 쌓여가는 시점에서 저도 송사무장님이 강조하시는 부자의 부동산. 즉 상가를 낙찰받아보고자 경매를 검색하고 있었습니다.

그러던 중 경기도 북부쪽에 있는 모 상가가 1차례 유찰된 것을 보고, 입지가 베스트는 아니었으나 나름 장점이 있다고 판단하여 관심물건에 저장하였고, 대강 주변분석을 통한 자체 판단하에 70퍼센트 정도 가격이면 괜찮겠다 싶었습니다......

그러고 나서는 사업과 회사 업무 등으로 정신없이 지나가서 해당 물건의 2회차 입찰일을 지나버리고 말았습니다.

그래서 나중에 업무에 여유가 생겨서 다시 경매검색을 할 때가 돼서야 본 건의 기억이 났고, 이미 누가 가져갔겠구나 싶어서 대충 지나가는데....

2차에서도 입찰자가 없어서 유찰...?!

이런 상황이었습니다.

저는 좀 놀라서?! 뭔가 끌리는 마음에 해당 물건을 좀 더 깊게 분석하기 시작했습니다....

본격적으로 임대시세. 입지. 각종 조건을 봤는데, 아무리봐도 그렇게 떨어질 물건같지는 않았습니다.


물건지 임장 실시

그래서 결국은 현장에 답이 있기 때문에 주말에 임장을 가기로 결정하고 먼 길을 다녀왔습니다.

인터넷으로 알아본 내용과 별반 다르지 않았고 인근 공실현황을 명확히 파악할 수 있었습니다.

그런데 특이하게도 물건지의 엘리베이터(승강기)가 "점검중"이라는 안내문과 함께 사용이 중단된 상태였습니다.

약 4년여 된 건물이라 엘리베이터 기능상의 문제가 없을 것이라고 판단하였으며, 정기안전검사를 사정이 있어서 못받았나 싶었습니다.

이 부분이 찝찝하기는 했으나 충분히 해결이 가능하다고 판단되는 부분이었습니다.

(저는 긍정주의자니까요 ㅎㅎ)

이 것이 추후 문제의 시작이 될 줄은 그땐 몰랐네요 ㅡㅡ;;;

그렇게 해서 해당 물건지인 3층으로 걸어올라가면서 계단 및 화장실의 청결도 및 관리상태를 보았는데 완벽하게 깨끗하지는 않았고 일부 쓰레기들이 보여 관리는 좀 부족하다는 느낌이 들었습니다.

3층에서 물건지를 보면서도 의아한? 부분이 보였습니다.

보통 세입자들은 경매기간 동안 여러 투자자들에게 시달리며? 만남을 꺼려하고 귀찮아하기 마련인데, 물건지에는 오히려 임차인의 연락처가 크게 붙어있었습니다!!

(마치 "나에게 연락을 주세요~~" 라고 외치는 듯이)

물건지는 학원으로 운영 중이었는데, 학원 간판에 적힌 연락처와 달라서 아마도 원장이나 혹은 관계자가 수업에 지장을 받지 않기 위해 별도 연락처를 적었을 수 있다고 판단했습니다^^

그래서 직접 해당 번호로 연락을 취해보았으나 연결이 되지는 않았습니다....

그 외에 임장 내용을 판단한 결과, 예상 임대료 등을 판단하고 그에 입찰가를 맞춰서 경매 입찰을 하기로 결정하였습니다^^


생애 첫 상가 경매 낙찰

경매 당일 지인에게도 경매 경험을 시켜줄 겸 해서 지인을 대리인으로 해서 응찰하였으며, 낙찰을 하게 됐습니다^^

경쟁자가 4~5명 정도 있었던 것 같은데, 의정부법원에서는 차순위의 응찰금액을 알려주지 않아서 2등과의 차이는 알수 없었습니다. ㅎㅎ

집으로 돌아와서 이런저런 마음의 정리를 하고, 평소 거래하는 대출이모님께 연락하여 대출 절차를 시작하였습니다.

그렇게 해서 적당한 이율에 낙찰금액의 80%까지 무난하게 대출을 받았습니다. 결국 제 투자금은 지금은 가물가물 하기는 한데, 5천만원 내외로 기억이 납니다^^


명도 절차 돌입

본격적인 명도를 시작했습니다.

저는 평소 명도를 위해 현장을 방문하고 점유자를 직접 만나는 경우는 없습니다....

뭥미?

하실 분들도 계시겠지만, 저는 회사일을 하는 입장에서 현장을 방문하는 것은 너무 제한되기 때문에 전화와 내용증명 및 법적 절차로 명도를 전부 마무리해왔습니다.

현장을 한 번 방문하려면 연차를 쓰고, 직접 대면해서 스트레스 받고...

저에게는 큰 손실로 느껴져서 가급적 전화와 내용증명으로 처리하려고 노력하다 보니

운좋게도 아직까지는 명도 당일에 만나서 명도확인서를 주거나 키를 받기 전까지 직접 만난 적은 없었습니다 ㅎㅎ

제가 특이한 것일수도 있으나 저에게는 이게 잘 맞는 것 같고 앞으로도 이 방식을 유지하려고 합니다.

(아직 진짜? 진상 임차인을 만나보지 못해서 그럴 수도 있습니다 ㅎㅎ)

그래도 나름 한푼도 못받는 임차인도 만나봤고, 회사 숙소로 사용돼서 100원도 손해보지 않지만 저에게 보증금 전액 손해본다며 거짓말을 하던 임차인도 만나봤고, 전액 배당되는 임차인도 만나봤지만 아직까지는 전화와 내용증명으로 다 해결됐네요.

지금 생각해보니 저는 운 좋은 남자~~^^

서두가 길어졌네요. 본론으로 돌아와서요

임차인과 전화를 시도하였는데, 역시나? 받지 않았습니다. 본인이 엘리베이터에 연락처까지 떡 하니 붙여놓고서는 받지 않으니.... 피하는구나? 싶었습니다.

이 또한 너무나 흔한 흐름이고 대응책이 준비돼있었기에 크게 신경쓰지는 않았습니다. 다음 단계를 위해 학원 홍보문구에 있는 연락처로 연락을 취했더니,

원장님이 원래 전화를 잘 안받으세요. 저도 통화하기 힘들어요~~

직원과 통화하면서 좀 웃겼습니다 ㅎㅎ 연락이 힘든 원장님^^;;

문자를 남겨놓고도 연락이 없어서 결국 통화없이 내용증명을 쎄게? 보내려고 하던 차에 드디어 연락이 왔습니다.


임차인과 통화

우여곡절? 끝에 임차인과 통화를 했고, 통화 결과 여러가지 내용을 들을 수 있었습니다.

그리고 무거운? 짐도 느껴졌지만, 앞으로 제가 해야 할 절차들이 명확해졌죠 ㅎㅎ

통화 내용을 간략히 적어보겠습니다. 내용을 보시면 무엇이 문제였는지 아실 수 있습니다.

<통화 내용 요약>----------------------

임차인 - 엘리베이터 멈춘거 보셨죠? 그거 전 소유주가 멈춘겁니다.

- 왜 그랬죠? 공용부분을 함부로 사용못하게 하면 위법할 가능성이 큰데요?

임차인 - 상가 절반을 전 소유주가 갖고있다가 여러 호수가 경매로 넘어가고 있는데요.

(나머지 절반도 전 소유주의 이해관계자로 추측됨)

임차인들이 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이라 당연히 월세를 주지 않고 있어요. 그런데 전 소유주가 매주 와서 월세를 달라고 진상을 부리다가 결국 3월에 승강기 안전검사를 받아야 함에도 못하게 막아서? 승강기가 운행 중단됐어요

- ......(돌+ I 느낌이 물씬...ㅡㅡ;;;) 임차인들이 엄청 불편하시겠네요. 조치를 따로 안하신 건가요?

임차인 - 5층 피씨방 사장님이 제일 피해를 봐서 움직이는데 잘 안되는 것 같아요.

승강기관리공단에서는 전 소유주가 전화로 욕을하고 불법 어쩌구해서 손을 놨고, 시청에서 지시를 해야만 해주겠다고 하던데요. 시청에서는 소유주가 안받겠다고 하니 어쩔수 없다고 하고요...

- 아무리 그래도 공용부분은 소유주가 임의로 사용을 제한할 수 없다고 보입니다. 특히 계약을 하고 사용권을 획득한 임차인이 피해를 본다면 문제가 있어보이고요. 아무튼 저도 소유권이 넘어오면 이해관계자가 되기 때문에 법적 조치 등을 준비해야겠네요. 그동안 고생 많으셨습니다.

임차인 - 경매 넘어가고 하도 사람들이 찾아와서 학원 수업에 방해 안되게 제 별도 연락처를 붙여놔서 전화가 많이 왔었는데요,

제가 이런 얘기를 전부 해드렸어요 ㅎㅎ 그래서 낙찰자분의 경쟁자를 아마 제가 많이 없애드린 것 같습니다 ㅎㅎ

- 그래요? 감사드립니다 ㅡㅡ;;; 소유권 이전 끝나는 대로 내용증명 및 법적 절차로 빨리 해결해야겠네요. 다만, 전 소유주의 재산이 이미 경매로 넘어가고 있어서 손해배상이고 뭐고 무시하고 막무가내로 시간 끌 수도 있겠네요. 최선을 다해 보겠습니다.

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요약하면 전 소유주가 조폭수준으로 막무가내이며, 안전검사도 막고 있는데 승강기안전공단에서도 발을 빼고 있는 상황 등 문제가 1달 넘게 꼬여있었습니다. 나중에 피시방 사장님과 통화가 되어 상세 내용을 전달받았습니다...

서로 핑퐁치고 떠넘기고 있다는 생각이 드는 내용입니다...

저도 임대를 해야 하는데 승강기가 안되는 것은 치명적이었으므로 빠른 대처가 필요해보였습니다.

56%의 가격으로 낙찰받아서 좋으면서도 의외라고 생각했는데 역시 이런 복병이 있었네요 ㅎㅎ

제가 항상 낙찰받는 가격은 저렴한 탓에 모든 물건이 이런 하자?가 있는 편입니다. 그럼에도 불구하고 모든 문제는 해결된다고 생각하기에...

항상 하자있는 물건의 낙찰 이후 송사무장님의 말씀을 생각하며 이겨냈으니 이번에도 그럴 거라고 믿었습니다.

명도에 있어 법은 낙찰자의 편이며

시간이 지나면 어떻게든 해결된다

송사무장님

그러고 나서 바로 관련 법을 공부하기 시작했습니다.

대한민국은 법치국가이고, 법은 그것을 알고 활용하는 사람에게만이 정확히 도움을 줄 수 있기 때문입니다.

그래서 이래저래 인터넷을 찾아보면서

1. 승강기안전관리법

2. 집합건물법

등이 연관돼있음을 확인하고 쭉 둘러보기 시작했습니다.

그리고 관련 기관의 최종 입장에서 소유주의 50%를 넘는 사람들이 신청해야 한다는 점이 이상하다는 느낌이 들었습니다...


아무튼 관련 기관인 승강기안전공단과 시청의 입장도 확인했고, 관련 법령을 파악했기 때문에 깊이 분석하기 시작했습니다.

법적으로 관련 기관이 놓친 것은 없는지, 제가 안전검사를 신청할 수 없는지 등을 검토했습니다.

제가 검토하고 고민했던 내용을 정리해보자면

핵심 세력(주체) 파악

아무 곳이나 찌르고 다니면 힘만 들고, 해결은 더 어려워지는 법입니다. 지치기만 하죠.

항상 핵심 "목"을 파악하고 거기에 화력을 집중하여 짧은 기간에 승부를 내는 것이 문제 해결에 가장 좋은 방법입니다.

가장 먼저 이해관계자를 정리해보았습니다.

1. 세입자 - 힘이 약함...피해만 보고 있음

2. 전 소유주 - (돌+I). 내공 강력함. 보유 재산이 경매로 넘어가고 있어, 잃을 것이 없음. 매우 위험함

3. 승강기안전공단 - 핑퐁으로 떠넘기는 중. 탁구를 잘치는 듯

4. 시청 - 핑퐁으로 떠넘기는 중.

5. 나 - 소유권 있음. 초긍정주의자. 잃을게 많아서 조금 소심함

본격적으로 관련 법률을 분석하기 시작했습니다.

먼저 승강기안전관리법을 확인해보니 시청은 중요 이해관계자가 아님을 알 수 었습니다.

이유는 승강기안전관리법 제78조에 따라 승강기 안전검사는 행안부장관이 권한이 있으며 이를 승강기안전공단에 위임하여 시행하는 것이기 때문입니다. 시청은 일부 권한이 위임되어 있기는 하나, 그것마저도 승강기안전공단에 위탁이 가능하였습니다.

즉, 제 판단에서는 승강기안전공단이 권한이 있으나 판단하기 애매하니 시청에 떠넘겼고 시청에서는 시민이 괴로워하고 민원을 제기하니 고민은 해주었으나 소극적 판단으로 해결이 되지 않아보였습니다.

또한 전 소유주에게도 불법행위?에 따른 손해배상을 청구하며 압박하는 방법도 있엇지만, 잃을 것이 없는 사람에게는 소용없을 것이라는 판단이 들었습니다.(소송으로 6개월 이상 지연되는 결과가 뻔히 보였습니다)

결국,

핵심 목은 승강기안전공단이며 이 곳에 화력을 집중하기로 결정했습니다.!!

승강기안전공단 각오해!

라고 "속으로만" 외쳤습니다. 저는 잃을게 많은 사람이니까요^^;;


법적 검토 및 논리 확인 결과

(논리 1번)

피씨방 사장님께 받은 관련기관의 입장을 보면 소유주의 50% 이상의 동의를 받아서 안전검사를 신청하라는 것을 보고 이상하다고 느꼈습니다.

이유는 승강기안전관리법 제2조에서 관리주체를 보면

1. 승강기 소유주

2. 승강기 관리자

3. 기타 등등...

라고 나와있을 뿐이지, 어디에도 소유주의 50%이상 동의를 받아야 한다고는 없기 때문입니다.

그런데 이것 만으로는 상대방이 아니라고 할 경우 소송으로 가서 오래 걸릴 것 같은 느낌이 들었습니다. 그래서 뭔가 확실히 눌러줄 만한 논리가 없을까 찾아보았습니다.(한 번에 끝내야 좋으니까요....)

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