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재개발 리포트의 첫 번째 구역으로 소개해 드릴 곳은 인천 재개발의 대장 구역 중 하나인 산곡6구역입니다.

부평의 산곡/청천 지역은 올해 말 역대급 입주장을 앞두고 있습니다. 물량에는 장사가 없듯이 앞으로 전세를 비롯하여 입주장에 급매가 출현할 것으로 예상됩니다. 이런 경우 이 지역의 대장 구역으로 일컬어 지는 산곡6구역의 시세 또한 흔들릴 가능성이 큽니다. 대부분의 전문가들이 피해야 한다고 말하는 입주장. 이 입주장은 정말 위기일까요? 기회가 될까요? 리포트를 통해서 상세히 알아보도록 하겠습니다.

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* 상, 하 편으로 나눠 업데이트합니다. 상편에서는 산곡6구역의 입지, Valuation을 통한 미래시세 예측을 다룹니다. 하편에서는 수익율 추정, 리스크 분석, 배치도, 평면도 분석, 종합의견에 대해서 얘기합니다.

* 리포트에서 나오는 개념은 앞으로 네프콘 "재개발 메뉴얼"을 통해서 하나씩 다룰 예정입니다.

1. 입지

입지가 좋은 지역은 너무나 쉽게 알 수 있다. 현시점에서 가장 비싼 곳을 찾으면 되기 때문이다. 그러나, 이런 입지라는 것은 고정 불변한 것이 아니라 계속 변한다. 정책의 영향, 사회, 경제적 이슈로 계속 변하기 때문에 앞으로 좋아지는 입지를 찾는 것이 투자 관점에서 중요하다.

재개발 자체가 거의 가치가 없는 상품이 새아파트로 되면서 가치 상승분을 수익으로 취하는 투자 방식인데, 입지도 함께 좋아진다면 수익의 크기는 더 커질 수밖에 없다. 앞으로 좋아지는 입지의 특징은 아래 4가지로 정의해 볼 수 있으며, ‘산곡6구역’을 그 기준에 대입하여 알아보겠다.

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