22일 하나금융경영연구소가 최근 발표한 '부동산: 가격 하락세 완화는 기대심리 순' 보고서에 따르면 지난달 전국 주택 매매가격은 매수 심리 개선으로 하락세가 둔화됐으며 서울 동남권이나 경기 성남 등 일부 지역은 상승세로 전환됐다. 지난 3월 -0.78%였던 전국 주택 매매가격 상승률은 한 달 사이 0.31%포인트(p) 올랐으며 지난달에는 -0.22%를 기록했다.
연립주택의 경우 전월 대비 낙폭이 넓어졌으나 아파트 가격 하락세가 큰폭으로 둔화되면서 전체 주택의 하락폭 축소를 주도했다. 전국 아파트 매매가 상승률은 지난 4월 -0.62%에서 5월 -0.23%로 개선됐다. 연립주택은 -0.28%에서 -0.39%로, 단독주택의 경우 -0.05%에서 -0.02%로 각각 개선됐다.
같은 기간 전세가격은 입주물량 증가에 따른 할인 매물과 월세화 영향으로 내림세가 지속됐으나 선호 단지 중심으로 저가 매물이 소진되는 모습을 보였다. 지난달 전국 주택 전세가격 상승률은 -0.31%로 전월(-0.63%)보다 하락폭이 줄었다. 하서진 하나금융경영연구소 연구원은 "저점 인식 확산과 저가 매수세 확대, 이자 부담 완화 등이 하락세 둔화를 견인한 것으로 보인다"며 "주택가격 저점 인식이 확산되고 특례보금자리론의 영향으로 이자 부담이 완화되면서 매수심리가 개선된 모습을 보였으나, 청약시장에선 수요 집중되는 수도권과 매물 적체되는 지방 간 양극화 심화 가능성이 커질 것"으로 내다봤다.
수도권은 가격 상승기대가 형성되는 재건축 아파트 비중이 높고 전매 제한 완화로 분양시장 투자 여건도 개선되면서 청약 수요가 소폭 회복했다. 지난달 기준 서울과 경기의 가구별 재건축 아파트 비중은 35.4%, 30.5%였다. 지방에서는 분양이 완료된 경우에도 기존 주택의 매각 지연, 세입자 미확보 등으로 아파트 입주율이 하락하고 있어 매물 적체가 심화되고 있다. 이 같은 매수세 위축으로 분양시장 부진이 지속되고 미분양 비중이 다시 증가할 수 있다는 전망이 나온다. 지난 5월 아파트 서울 아파트 입주율은 86.7%로, 지방(63.9%)에 비해 20%포인트 이상 높았다.
보고서는 주택가격 급등 후 하락 과정에서 역전세 등 잠재된 리스크가 부각될 우려가 크다고 지적했다. 지난해 6월부터 하락장에 돌입한 전국 주택 전세가격은 낙폭이 확대되며 직전 임대차 계약 시보다 낮아질 수 있다. 한국은행에 따르면 지난 4월 기준 올해 하반기에는 28.3%, 내년 상반기에는 30.8%의 전세계약이 역전세로서 만기가 도래할 예정이다.
하 연구원은 "기존 부채 부담과 차주별 DSR(총부채상환원리금상환 비율) 규제 등으로 임대인이 보증금 반환 자금을 마련하지 못해 급매로 처분할 경우 매매가격 하락요인으로 작용할 수 있다"며 "전세 보증금 미반환 우려와 매매가격 하락에 따른 임대 수요 증가 등으로 전세의 월세화가 가속되고 월세 수요가 증대될 가능성이 제기된다"고 전했다. 전국 임대차계약 거래 현황에서의 월세 비율은 점점 증가하고 있다. 지난해 3분기 52%였던 월세는 4분기 53%로, 올해 1분기 55%로 소폭 늘었다.
