내년 하반기 활성화···쇼핑 기회 올 것
정부 정책 오락가락···개입 최소화해야"[서울경제]
부동산 전문가 김경민 서울대 환경대학원 교수가 부동산 침체기가 당분간 지속될 것이라면서도 지난해 부동산을 구입한 ‘영끌족’에게 “부동산을 갈아타기 어렵다. 무조건 견뎌야 한다”고 조언했다.
26일 전파를 탄 CBS 라디오 ‘박재홍의 한판승부’에 출연한 김 교수는 서울 노원·도봉·강북구를 중심으로 부동산이 억대 하락하고 있다며 “가격은 빠지는데 급매가 아니고서는 팔리지 않는다”고 현재 부동산 시장 상황을 설명했다. 강남 지역 또한 부동산 가격이 하락하고 있는 점은 동일하다고도 했다.
이어 “영끌족은 무조건 견뎌야 한다. 지금 다른 방법이 없다”면서 “갈아타는 비용으로 이자 부담을 낼 수 있는 다른 일을 열심히 해야 할 것 같다”고 말했다.
반면 매수자에 관해서는 미국의 기준금리가 내년 중반쯤 인상 기조를 멈추고 이후 정체가 이어질 것으로 예상하면서 “내년 하반기에는 (부동산 시장에) 물건이 엄청 많이 나올 것이다. 쇼핑할 기회가 생길 것”이라고 말했다.
김 교수는 집값이 계속 하락하는 이유로 ‘투자수익률’이 낮다는 점을 들었다. 김 교수는 기준금리와 국채수익률이 연동한다면서 그중에서도 특히 10년 만기 국고채 선물을 언급했다.
그러면서 “최소한 10년 만기 국고채 수익률보다는 부동산 투자수익률이 높아야 하는데, 지금 국고채 수익률이 4.6%다. 굉장히 높다”며 “부동산 투자수익률이 이보다 높아야 하는데 낮다”고 말했다. 통상적으로 부동산 투자수익률은 1년 치 월세를 부동산 가격으로 나눠 계산하는데, 월세는 계약 상태이기 때문에 고정돼 있어 분모인 부동산 가격이 내려가야 투자수익률이 올라간다는 설명이다. 다시 말해 낮은 투자수익률을 국채수익률에 맞추기 위해서는 부동산 가격이 내려갈 수밖에 없는 셈이다.
김 교수는 부동산 ‘거래절벽’을 해소하기 위해 정부가 개입해야 한다는 의견에는 반대를 표했다. 그는 “지금 정부가 함부로 들어가서는 안 된다”며 주택담보대출비율(LTV)을 완화하거나 과세 혜택을 도입하는 등 규제를 완화하지 말아야 한다고 주장했다.
이와 함께 김 교수는 “(정책이 너무 왔다 갔다 해서) 사람들이 결국 안 믿는다. 문재인 정부와 윤석열 정부가 같은 대한민국 정부인데, 문재인 정부가 잘못된 거였어도 2~3년은 해야 한다”고 말했다. 김 교수는 최근 45일 만에 물러난 리즈 트러스 전 영국 총리가 “감세도 있었지만, 부동산 규제 완화를 얘기해서 사퇴하게 된 것”이라고 덧붙이기도 했다.
또 김 교수는 “임대차 3법의 영향력이 이미 끝났다”며 임대차 3법을 변경해서도 안 된다고 봤다. 그는 “임대차 3법 나오고 전월세 가격이 오른 건 맞지만, 작년 하반기 이후로 전세와 매매 가격이 확실히 내려갔다”며 “지금 월세가 폭등하는 것은 전 세계적인 인플레이션 때문”이라고 짚었다.
김진태 강원도지사가 레고랜드 지급보증을 거부하며 벌어진 채권시장 위기에 대해서는 “그런 일이 있어서는 안 되고, 금융당국에서 조정해야 했던 것”이라고 강조했다. 김 교수는 레고랜드 사태 이전 이미 미국 기준금리가 한국을 역전해 환율이 치솟으면서 국채가 발작했다면서 “괜찮은 개발회사가 프로젝트 파이낸싱(PF)를 일으키려고 제1금융권을 갔는데, 그때 10% 요구했다더라. 이미 (금융권이) 심각하게 보고 있던 것”이라고 전했다. 그러면서 “레고랜드 사태 이후로는 들은 얘기로 PF에 10% 중반까지 얘기한다고 한다. 이건 하지 말라는 것”이라고 말했다.
김 교수는 “제1금융권에서 이 정도까지 얘기 나왔다는 것은 리스크 관리에 들어간 것”이라며 “상황을 좀 봐야 할 것 같다”고 향후 채권시장 상황을 전망했다.
이어 “2016년부터 2021년 말까지 건설회사들이 역대 최장기 이익을 보면서 엄청나게 돈을 벌었다. 현금이 많기 때문에 (위기를) 견딜 수 있는 건설회사들은 좀 있다”면서도 “다만 그중에서 리스크 관리 못 하는 회사들, 특히 지금 PF를 많이 일으킨 데는 문제가 터질 수도 있다”고 덧붙였다.
