본문 바로가기

100만 도시 분석 : 인천

2024.04.16. 오후 9:23

1. 2024년 3월 기준 경매 진행건수는 18,690건임

2. 작년 3월 기준 14,613건 대비 22% 늘었음

3. 경매 건수가 늘어나니 그 중 가치가 좋은 물건도 많이 나오고 있음

4. 가치가 좋다보니 수도권에서는 거의 유찰없이 낙찰받아가지만 지방은 그렇지 않음

5. 아무리 가치가 좋아도 기본 2번 이상은 유찰돼야 주인을 찾아감

6. 서울 출신 투자자들은 선입견이 있음

7. 수도권을 벗어나려고 하지않음. 본인이 잘 모르거나 임장 가기 번거로운 동네는 쳐다도 안본다는 말임

8. 저출산 고령화 분위기도 한 몫 더해서 수도권 아니면 리스크가 심하다는 선입견이 더 심해짐

9. 지방 중소도시는 소멸의 길을 걷고 있으므로 투자 리스크가 높은 게 맞음

10. 하지만 지방임에도 생활권 인구 100만 이상 대도시라면 투자하기에 충분함

11. 자체 인프라에 의해 공급과 수요의 법칙이 유지되기 때문임

12. 평소 지방 대도시 현황에 대해 체크하며 인사이트를 쌓아둬야 투자할 때 거부감이 덜함

13. 첫번째 순서는 인천임. 수도권이라기엔 애매한 거리와 시간이 걸리지만 자체 인프라가 가장 탄탄한 도시임

14. 24년 2월 기준 인천광역시 인구는 300만을 넘었음. 광역시 중 유일한 상승세임

15. 연령대 비율과 출산율은 전국 평균과 비슷하나 구마다 편차가 좀 있음

16. 도시 생산력과 소비력도 중요한 지표임. 이 둘이 받쳐줘야 지역 경제가 원활하게 돌아가고, 부동산 상승 동력이 될 수 있음. 인천은 광역시 기준 1인당 생산력은 2위이나, 소득과 소비력은 광역시 내 꼴찌 수준임

17. 소득과 소비력을 봤으면 *주택구입부담지수(HAI)도 봐야함. 거품이 얼마나 꼈는지 체감되는 지수임.

*지수 100기준 주택담보대출 상환에 월 소득 25%를 사용. 소득수준, 금리, 주택가격 등을 고려하여 산출

18. 인천 2023. 4분기 주택구입부담지수는 67.5임. 중장기 평균 수치인 66.5와 비슷한 수준임.

19. 현 분위기를 보는데 가장 좋은 지표는 거래량과 매물량임.

5월 5일 기준 인천의 쌓인 매물량은 약 35,000개임. 그에 반해 올해 월 평균 거래량은 2,000건임.

아실, 지인

20. 공급물량과 미분양을 통해 과공급인지, 과수요인지 확실히 알아야 Exit 금액을 더욱 정확하게 산정할 수 있음

인천은 내년까지 과공급이며, 미분양 물량도 점차 해소되고 있음.

아실

21. 분위기를 이끌어가는 대장 단지 현황도 주기적으로 체크해두는 게 좋음.

*3개월 기준 평당가격 매매동향

리치고

22. 평당가 기준 부촌은 연수구 송도동이고 그 중에서도

① 1공구(더샵센트럴파크2차, 더샵센트럴파크푸르지오)

② 3공구(송도더샵파크애비뉴, 송도더샵퍼스트파크F15블럭)

23. 상권은 골고루 퍼져있는 편이지만 그래도 부평역, 터미널, 동인천역, 롯데몰 부근을 메인 상권이라 볼 수 있고, 학군지는 채드웍 국제학교가 위치한 1공구에 형성돼있음.

24. 장기적인 관점에서 가격이 오를지 말지는 그 지역이 가진 태생적 한계들이 극복될 여지가 있는 지를 보면 됨.

예시로 송도의 교통은 GTX-B가 해결해 줄 수 있음

25. 6공구 인천타워, 워터프론트, 9공구 스파리조트, 트램 등 변수가 있는 호재는 MOU체결 기사가 아닌 부지 매입 기사를 보고 확정지어야함

26. 눈으로만 보고 지나치면 잊어버리기 마련임

27. 관심있는 몇 명과 함께 도시별로 공유 폴더를 나눠놓고 반기에 한 번씩 업데이트 하는 게 제일 좋음

28. 도시를 알아야 가치를 알아볼 수 있음. 탄탄하게 쌓아놓은 정보가 곧 무기임

부동산 경매. 탄탄한 기초가 없다면 결코 성공할 수 없습니다.

탄탄한 투자의 시작을 위한 레고의 첫번째 강의 '경매의 기초'

https://naver.me/FcuQbvSd

해당 콘텐츠는 프리미엄 구독자 공개(유료) 콘텐츠로 무단 캡쳐 및 불법 공유시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

본 콘텐츠는 무료로 제공중입니다.
콘텐츠가 마음에 드셨나요?

남들이 안하는 특수경매 구독으로 더 많은 콘텐츠를 만나보세요!