아주 쉬운 재개발 재건축
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8월 3주
1억이하 재건축은 이곳을 사세요.
안녕하세요.
프리미엄맛 휴식이형입니다.
기존 순한맛 블로그보다
좀더 상세하고 돈되는 내용을
제공해드립니다.
어디쪽을 분석을 원하는지
댓글로 문의드렸었는데요.
서울 11표 - 목동, 성산시영
인천 1표 - 서구
지방 14표 - 광주, 청주, 전주, 천안, 대전, 울산, 춘천
어떻게 보면 당연하지만
서울을 많이 궁금해하셨고요.
지방은 광주, 청주, 전주를
많이들 궁금해하셨습니다.
원래 8월 계획에
1억이하를 분석하기로 해서
금주는 1억이하 재건축을
분석해보도록 하겠습니다.
1. 1억이하 아파트 투자 개요
1억이하 투자를 하는
가장 큰 이유는
취득세 때문인데요.
1억이하 투자 특장점
취득세가 다주택자라도
1.1%이기 때문입니다.
3주택이상 다주택자가
1억이상 매물을 투자할때
약 12.4%의 취득세를 내면
투자금이 많이 높아지기 때문에
투자하기가 쉽지 않습니다.
주택 취득세 -출처 부동산계산기
또 다른 이유는
수도권과 광역시를 이외에는
조정지역이여도
양도세 중과를 제외하기
때문입니다.
지금은 한시적으로 중과를
배제해줘서 큰 상관이 없지만
다주택자가 30% 중과를
맞으면 사실상 남는게
없기 때문입니다.
예시)
1억 매수
2억 양도
양도차익 1억
양도세 차이
양도차익 1억일때
양도세가 중과되면
5300만원이 세금인데요.
세금내면 4700만원 실익입니다.
중과가 제외되면
2100만원이 세금이여서
세금내면 7900만원 실익입니다.
거의 3000만원이
차이가납니다.
따라서, 지금도 많은 다주택자들이
1억이하 주택들을 투자하고 있는데요.
소액으로 투자하기 쉽기 때문입니다.
또한, 투자를 처음하는 경우는
자금의 여유가 없는 경우가
많은데요.
1억이하 재건축을 소액으로
투자하면서 자산을 불리고
향후 확실한 재개발 물건을
사는 방법은 좋은 투자 방안이라고
생각합니다.
또는, 확실한 실거주를
보유한 뒤에 1억이하를
종부세한도까지
여러채 매수하는 방법도
소액으로 투자할 수 있는
포트폴리오 방안이라고
생각합니다.
2. 1억이하 아파트 투자 주의점
이런 1억이하 아파트를
투자할 때 주의점은 무엇일가요?
첫째, 상승할 수 있는가??
일반적으로 어느 도시의
아파트 가격이 상승하면
아래의 순서대로
상승을 하는데요.
1.신축(분양권, 입주권)
2.준신축
3.구축 대장
4.구축 1억이하
실제로는 구축대장까지 상승하고
실거주의 가치가 부족한
구축 1억이하는 상승을 못하는
경우가 많습니다.
실제 1억이하까지 상승을
할려면 전세가가 상승을
하면서 매수가도 같이
상승하는것이 필요합니다.
상승을 하지 못하면
법인으로 샀을때는
종부세가 많이 나오게 되고,
전세하락에 대한 리스크가
발생할 수 있습니다.
둘째, 1억이상일때 매도가능한가??
1억이하 아파트를 투자할때
가장 주의점은 1억이상이 되면
투자수요가 줄어들게 되는 점입니다.
송천주공(뜨란채) 학원가
전주에 송천주공(뜨란채) 아파트는
1억이하이면서 주변 실거주 요건이
우수해서 다주택자들이
투자를 많이한 아파트입니다.
송천주공 아파트 실거래
2022년 3월, 4월에
실거래가 유난히 많고
5월부터는 줄어드는데요.
이유가 무엇일까요?
https://www.realtyprice.kr/notice/town/searchPastYear.htm
공동주택가 조회
부동산 공동주택가격 열람
송천주공 공동주택가격
바로 올해부터 공동주택가격이
1억이상이 되고 그기준이
4월 30일 이후부터
중과가 되기 때문입니다.
매수를 하는 수요는
결국 실거주 수요와
투자수요가 있는데요.
1억이상이 되면서 다주택자들의
투자수요가 줄어들 것으로
생각하고 매도를 한것이죠.
실제 5월부터는 거래가 급감합니다.
송천주공 거래급감
송천주공은 1998년식
약 1992세대 아파트인데요.
재건축은 어려운 아파트입니다.
21.05월 전세 계약
22.02월 매매 계약
즉, 전세를 낀 갭투자 물건이라고
할수 있는데요.
앞으로 투자수요가 줄어든다면
팔기가 쉽지가 않은데요.
소위 말하는 물리는 경우가
생길 수 있습니다.
하지만, 재건축이 된다면
투자수요가 증가하겠죠??
따라서,
1억이하 구축 투자가 아닌
1억이하 재건축 투자를
해야된다고 생각합니다.
1억이하 재건축은
상승이 가능하고
1억이상이여도
매도가 가능합니다.
어느 도시에 어떤 아파트를
1억이하 재건축으로
투자해야될까요?
지금부터 알아보겠습니다.
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