서울 아파트 절반이 9억 이상, 12ㆍ16 대책 여파는?
흔히 9억원은 고가주택 기준이 됩니다. 매매 실거래가가 9억원인 경우 매수자에게 취득세 최고세율이 적용되며, 매도자 입장에선 1가구 1주택자임에도 양도소득세를 내게 됩니다. 그 밖에도 기준시가 9억원은 1주택자에 한해 종합부동산세 공제 금액이 되기도 합니다.
이러한 기준에 따라 국토교통부는 지난 12월 16일, 시가 9억원 이상 고가주택 구매 시 주택담보대출을 규제하고, 전세자금대출을 제한하는 등의 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했습니다. 일명 ‘12ㆍ16대책’이라 불리는 이날 발표를 통해, 고가 주택을 타겟으로 규제를 강화하겠다는 의도를 분명히 한 것이죠.
하지만 지난 3년 이상 지속된 집값 상승에 따라, 이미 서울 아파트 매매가 상당수는 9억원을 넘긴 상태입니다. KB국민은행과 한국감정원 자료에 따르면, 서울 아파트 중위가격은 올해 1월 기준, 9억원을 넘어선 것으로 조사되고 있습니다.
이에 12ㆍ16 대책이 9억원 이상 고가 주택에 집중되면서, 서울 집값에 다소 조정이 올 것이라는 전망이 나왔는데요. 대책 직후인 1~2월 거래 동향을 봤을 때 해당 전망은 일부 사실로 나타났습니다.
대책 직후 서울 매매 상승률 꺾여, 경기도 반사이익
12ㆍ16 대책 직후 서울 아파트 가격 상승률은 떨어지기 시작했습니다. 한국감정원 집계 상 12월 16일까지 0.2%였던 매매가 상승률이 점차 하락하더니 2월들어 10분의 1도 안되는 0.01%을 유지하고 있습니다. 마이너스 성장은 아니지만, 점차 0%에 수렴하는 추세인데요.
특히 고가 아파트 단지가 몰려 있는 강남3구 집값이 하락세를 보이며 이런 흐름을 주도했습니다. “서울 집값 상승세는 일부 고가주택에 대한 투기 수요가 집중되며 발생했다”라며 아파트 잡기에 나선 국토부의 12ㆍ16 대책이 효과를 보인 것으로 풀이됩니다.
실제로 대책 한달 만에 나온 국토부 통계에 따르면, 11월 전국 특목고 일반고 전환 이후 0.33%까지 오르던 강남 집값 상승률은 0.07%로 상당히 진정되었습니다. 특히 지속 상승하던 15억원 초과 아파트의 가격 변동률은 12월 5째주부터 -0.08로 하락 전환하면서 주춤하고 있습니다.
이는 상승세를 이어가는 경기도와 대비되는 모양새인데요. 경기도 아파트 실거래가 상승률은 큰 변동 없이 0.1% 후반에서 0.2% 사이를 벗어나지 않다가 최근 들어 급등하고 있습니다. 경기도의 상승세는 일명 ‘수용성(수원ㆍ용인ㆍ성남)’이라 불리는 경기 남부권 집값이 급등하고 있기 때문입니다.
수원 영통구와 권선구는 일주일만에 각각 2.24%, 2.54%(2월 10일 기준) 올랐습니다. 영통구에선 삼성전자 디지털시티가 있는 분당선 망포역 근처, 권선구에서는 신분당선 연장 및 수인선 개통 호재가 있는 호매실동 지역을 중심으로 상승폭이 컸습니다. 용인에선 기흥구(0.68%)와 수지구(1.05%)가 학군 및 교통여건이 좋은 지역을 앞세워 선전했습니다.
서울 전세, 계절 비수기ㆍ대량 입주에 안정세…그러나
비슷한 흐름은 전세가격에서도 나타나고 있습니다. 전통적으로 1~2월은 계절적 비수기인데다 학군수요가 점차 마무리되기 때문에 전세 수요는 줄어드는 시기입니다. 게다가 올해 상반기 서울 입주 물량이 2만 2,000호 수준으로 정부에선 전세가 급등 가능성이 낮은 것으로 보고 있습니다.
실제로 한국감정원 수치를 보면, 12ㆍ16 대책 직후까지도 급등했던 서울 전세가는 상승률이 낮아지며 안정되는 모습을 보이고 있습니다. 1월 27일부터 2월 10일까지 주간 서울 전세가격 상승률은 0.05%로 대책 직후 0.23%를 기록했을 때와 비교하면 1/4 이하로 떨어졌습니다.
그 중에서도 재건축 대단지 아파트 물량이 많은 강동구는 2월 고덕아르테온 4,057세대 입주로 인해 전세가 상승률이 -0.02%로 나타났습니다. 이밖에 양천구 역시 계절적 비수기와 3월 신정뉴타운 3,045세대 입주를 기다리고 있어 상승률이 낮았습니다.
2020년 부동산, 물량부족ㆍ토지보상이 변수
이처럼 12ㆍ16 이후 서울 아파트 매매 및 전세 상승률이 다소 안정된 모습은 입주가 몰린 2월에도 이어질 전망입니다. 정부는 무엇보다 강남지역 15억원 이상 고가 아파트 단지의 상승세가 꺾인 점에 고무된 상태입니다.
하지만 일부 전문가들은 봄이 지나 하반기에 들어서면 다시 집값 상승 유인들이 등장하면서, 또 한번의 급등기가 올 수 있다는 전망을 내놓고 있습니다. 1급지 새 아파트 전세가는 탄탄한 수요에 힘입어 여전히 급등세이기 때문입니다. 특히 청약 대기수요 및 정비사업 이주수요로 인해 상대적으로 저렴한 구축 역세권 아파트 위주로 전세가가 상승하고 있습니다.
게다가 2019년 초 입주한 헬리오시티(가락시영 재건축) 이후 고덕 그라시옴(2019년 9월 입주, 고덕주공 2단지 재건축)에 이어 올 2월 고덕 아르테온(고덕주공 3단지 재건축)까지 4,000세대 이상 메머드급 단지들 입주가 끝남에 따라 동남권 대단지 물량 대부분이 해소될 예정입니다. 오히려 2017년부터 주택 착공 건수가 대폭 줄면서, 올해부터 시장 공급 감소의 여파가 본격적으로 현실화 할 수 있습니다.
고가 주택에 대한 대출 규제를 빗겨 간 재건축 단지들 역시 시장에 파급효과를 가져올 것으로 보입니다. 이주를 앞둔 반포1단지 1ㆍ2ㆍ4주구의 경우 감정평가에 따른 이주비가 최초 10억원대로 알려지면서 주변 전세는 물론 매매가까지 끌어올릴 가능성이 제기되고 있습니다. 이 단지들은 금융위원회가 12ㆍ16 대책 전 관리처분인가를 받은 예외 사례로 인정했기 때문에, 고가 이주비에 대한 주택담보대출 규제를 빗겨갔습니다.
무엇보다 올해부터 30조원 규모의 3기신도시 지역 토지보상이 시작됩니다. 과거 2000년대 세종시 토지보상 선례에 따라, 수십~수백억대 토지보상금을 받은 자산가들이 ‘대출 없이 현금으로 ’강남4구 및 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동) 부동산을 사재기 할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.
한 건설 업계 관계자는 “금리인하 압력에 각종 토지보상금, 이주비 등으로 시장에 유동성이 넘칠 예정”이라면서 “사실상 외부 충격이나 규제 말고는 집값을 떨어뜨릴 요소가 거의 없어 앞날을 예측하기가 어렵기 때문에, 수도권 실수요자는 장기적인 관점에서 실거주 1채를 장만하는 것을 추천한다”고 말했습니다.
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