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개인에게 부동산 거래는 중요한 사건입니다. 큰 돈이 오가는 만큼 신중하게 결정하고 도장을 찍게 되죠. 그러나 어렵게 성사된 거래라도 파기하고 싶은 경우가 있습니다.
 
실제 최근 수원 권선구 호매실동에서는 다수의 매매 계약해제 건이 발생했습니다. 지난 1월 15일, 신분당선 호매실 연장선이 예비타당성조사를 통과했다는 발표가 있은 후 일대 집값이 껑충 뛰자 발표 전에 계약된 거래를 중심으로 매도인의 계약 해제가 이어지고 있는 것이죠. 

매매는 한 사람이 팔고, 다른 사람이 사는 계약입니다. 따라서 어느 한 사람의 마음이 바뀐다면 일방적으로 없었던 일로 할 수도 있습니다. 이것을 해제라고 하며, 그 권리를 해제권이라고 합니다.
 
해제권에는 약정해제권과 법정해제권이 있습니다. 약정해제권은 매매 당사자들이 합의에 의해서 ‘이런 경우엔 해제할 수 있다’고 특약을 한 경우에 발생합니다. 법정해제권은 당사자 중 어느 한 쪽이 채무불이행(이행지체 또는 이행불능) 상태가 된 경우에 발생합니다.
 
그런데 부동산 매매계약은 일반적으로 약정해제권이 있는 것으로 추정됩니다. 계약금을 주고받아서인데요. 계약금은 민법에 해약금으로 추정되기 때문에, 매수인은 계약금을 포기하는 방법으로, 매도인은 계약금의 2배를 돌려주는 방법으로 매매계약을 해제할 수 있습니다.

하지만 실제 매매거래를 해제할 땐 조금 더 유의해야 하는 부분들이 있습니다.

일례로 계약금 일부만 지급된 후 매도인이 계약을 해제할 때 해약금의 범위를 어디까지 봐야할 것인가입니다.
 
이에 대해 2015년, 대법원은 매도인이 계약금 일부만 지불했더라도 ‘계약서에 명시된 약정 계약금의 2배’를 상환해야 매매계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다. 계약금의 일부만으로 해약금의 효과가 발휘되면 당사자들이 일정한 금액을 계약금으로 정한 이유가 없어지고, 주고받은 금액이 소액이라면 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어서 구속력이 약화된다고 판단한 것이죠.(대법원 2014다231378)
 
또한 계약금의 2배를 ‘현실로 제공’하고 나서야 계약을 해제할 수 있다는 점도 명심해야 합니다. 단순히 계약을 포기한다는 의사표시만 전달하면 되는 매수인과는 다른 부분입니다. 매수인의 계좌에 계약금의 배액을 입금하거나, 법무사 사무실에 맡겨서 언제든지 찾아갈 수 있게 하는 정도의 조치는 필요합니다.
 

그런데 계약금을 해약금으로 약정하는 일련의 규정도 중도금이 치뤄졌다면 얘기가 달라집니다. 매수인이 중도금을 지급했다면 이젠 계약금(해약금)으로 해결되지 않습니다. 민법의 해약금 근거조항에는 ‘당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’라는 문구를 포함하고 있습니다. 특약이 있거나 이행의 착수가 있은 이후에는 안된다는 뜻입니다. 중도금의 지급은 전형적인 이행의 착수에 해당하기 때문에 이 때에는 해약금 외에 계약 파기에 따른 손해배상까지 고려돼야 합니다.
 
(1) 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 자동적으로 해제되나
때문에 중도금이 입금됐다면 따로 특약이 없는 한, 해제는 어려운 일이 됩니다. 하지만 중도금 지급 후 매수인이 잔금을 치르지 않으면 어떻게 될까요? 이 때는 당연히 매도인에게 계약을 해제할 수 있는 권리가 생기는데요.
 
다만 매수인이 잔금 지급을 지체했다고 해서 바로 매매계약이 해제되는 것은 아닙니다. 만약 매수인인 잔금 지급을 미룬다면 매도인은 민법 규정에 따라 상당한 기간(통상 7~10일)을 정해서 잔금 지급을 독촉(최고)해야 합니다.
 
이는 매수인이 잔금을 지급할 의무와 매도인이 소유권 이전등기에 협력할 의무가 동시에 이뤄져야 하는 동시이행 관계 때문인데요.
 
가령 A씨의 주택을 사려한 B씨가 잔금지급일에 종적을 감추었다고 합시다. A씨는 계약이 해제된 것으로 믿고 이 주택을 C씨에게 팔아버립니다. 그런데 B씨는 이후에 나타나 매매계약이 여전히 유효하다고 주장하며 “당신이 C에게 팔아버려서 계약의 목적을 달성할 수 없으니(이행불능) 계약금과 중도금을 토해내고 손해를 배상하라”며 소송을 걸 수 있다는 얘기입니다.
 
A씨는 법무사 사무실에 소유권이전등기에 필요한 서류를 가져다 놓고, 매수인에게 “법무사 사무실에 소유권이전등기를 위한 서류를 갖다 놓았으니 잔금을 치르고 가져가라, 그러지 않으면 매매계약을 해제한다”는 내용증명을 보내 두지 않았다면 꼼짝없이 손해배상을 할 공산이 큽니다.
 
(2) 이중매매는 배임죄

매도인이 쉽게 빠질 수 있는 유혹 중 하나가 이중매매입니다. 가령 A씨가 B씨에게 5억원에 부동산을 팔기로 하고 중도금까지 3억원을 받았다고 합시다. 그런데 뒤늦게 나타난 C씨가 A씨에게 7억원을 제시하고, A씨는 B씨와의 계약을 무시한 채 C씨와 계약을 한다면 A씨는 배임죄에 해당돼 처벌을 받습니다.
 
A씨가 중도금을 받은 순간부터 A씨에게는 B씨에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 생기기때문입니다. 그 의무를 위반했으니 배임죄를 구성하게 됩니다. 만약 그 이득액이 5억원을 넘으면 특경법(특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률)이 적용됩니다. 최소 3년 이상의 유기징역입니다.
 
그렇다면 처음 부동산을 계약한 B씨는 어떻게 될까요? 등기가 아직 C에게 넘어가지 않았다면 B씨는 매매잔대금을 변제공탁하고, 관할 법원에 부동산처분금지 가처분신청을 한 뒤 소유권이전등기절차 이행청구소송을 진행해서 승소하면 됩니다. 매도인의 협조 없이도 등기를 가져올 수 있죠.
 
하지만 C에게 이미 소유권이전등기가 넘어갔고 C씨가 이중매매라는 사실을 몰랐다면 계약을 무효로 만들고 등기를 빼앗아 올 수도 없습니다. 이 때 B씨가 취할 수 있는 방법은 돈을 돌려받고 부동산을 포기하는 것입니다. 다만 B씨는 A씨에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.  

이외에도 매매계약의 해제에 관련해서 법률전문지식과 낭설을 오가는 내용들이 널리 퍼져 있습니다. 대표적인 것이 ‘계약 성립 후 24시간 이내에는 해제할 수 있다’는 것입니다. 하지만 이 때에도 해제는 할 수 있지만 엄연히 계약은 성립된 것이므로 매도인은 계약금의 배액을, 매수인은 특약이 없는 한 계약금을 포기해야 합니다.
 
부동산 전문가 L씨는 “부동산 매매계약의 파기는 드물게 일어나는 일이기 때문에 이로 인해 발생할 수 있는 다양한 변수를 일반이 모두 고려하기란 쉽지 않다”라며 “상황이 심각해지기 전에 법률전문가와 상의하여 대처방법을 결정하는 것이 가장 현명할 것”이라고 조언했습니다.