재건축과 재개발은 사업완료 이후 미래에 대한 기대감이 형성되면서 투자자들에게 꾸준히 많은 관심을 받고 있습니다. 이런 정비사업은 여러 단계에 걸쳐 진행되기 때문에 보통 10년 이상 긴 시간이 소요되기도 하며 중간에 갈등과 분쟁이 생긴다면 몇년씩 지연되는 경우도 다반사입니다. 사업초기에 진입할수록 투자금액은 낮으나 장기간 자금이 묶일 수 있고, 반대로 단계가 진행될수록 불확실성이 제거됨에 따라 가치가 올라갑니다. 이번에는 정비사업(재건축, 재개발) 투자할 때 알아야 할 4가지를 살펴보겠습니다.
재건축 조합원 자격
- 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자
- 재건축사업에 동의한 자(동의하지 않으면 매도청구 대상)
재개발 조합원 자격
- 재개발사업에 동의하지 않았더라도 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자
(동의여부에 관계 없이 의무적으로 조합원이 되지만 자격 요건이 있음)
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구분
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토지+건물 소유
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건물만 소유
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토지만 소유
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무허가 건축물 소유
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최소면적
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관계 X
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관계 X
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90㎡ 이상
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30㎡ 이상~90㎡ 미만
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관계 X(무허가 건축물로 인정받을 것)
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소유권분리일
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관계 X
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2003년 12월 30일 이전
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2003년 12월 30일 이전
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2003년 12월 30일 이전
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관계 X
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주택소유여부
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관계 X
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관계 X
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관계 X
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반드시 무주택자
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관계 X
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지목
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관계 X
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관계 X
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관계 X
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지목과 현황 모두 도로면 자역 없음
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관계 X
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*서울시 구 조례적용 기준, 지자체마다 상이
투기과열지구인 경우
- 재건축 : 조합설립인가 후 부동산을 취득한 경우 조합원 자격을 얻을 수 없음(현행 기준)
- 재개발 : 관리처분인가 후 부동산을 취득한 경우 조합원 자격을 얻을 수 없음(현행 기준)
*지위양도 제한 시점 이후 취득한 부동산에 대해서는 현금청산 절차가 진행됨
*서울시는 조합원 자격취득 제한시점이 앞당겨질 예정
정비사업(재건축 · 재개발) 추진절차
일반적으로 정비사업 추진절차는 다음과 같습니다.
도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 → 안전진단 → 정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 및 승인 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 종전자산감정평가 및 조합원 분양신청 →관리처분인가→ 이주 및 철거 → 착공 및 일반분양 → 준공 및 입주 → 이전고시 및 정비구역 해제 → 청산
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