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2주택자가 → 3주택자가 되면 취득세·종부세·양도세가 어떻게 될까? (+투자 전략까지)

2023.11.28. 오전 12:00

안녕하세요

깨깨부입니다.

일시적2주택 vs 다주택자 중에

투자에 정답이 없는 것처럼

같은 다주택자 안에서도

2주택자 vs 3주택자 vs 4주택 이상도

정답인 없는 것 같습니다.

개인별 생애 라이프 사이클,

투자금, 연 소득, 하락장에서 버틸 여력 등

개인마다 다르기 때문이죠!

무주택자에서 → 1주택자로

가는 것이 어려운 것처럼

다주택자 안에서도

2주택자 → 3주택자로

가는 것에 대해서

많은 분들이 어려워하는 것 같습니다.

실제로 이번에 출간한

부트2024에도 작성하였듯이

똘똘한 2주택이 대세가 될 것이라고 했지만

그렇다고 3주택이 나쁘다는 것이 아닙니다.

왜냐하면 3주택도 잘만 이용하면

자산을 빠르게 늘릴 수 있기 때문이죠.

양도세 파트에서 자세히 설명드리겠지만,

현재 2주택자가 일시적 2주택 관계가 아닌데

3번째 주택을 매수하는 동시에

일시적 2주택 관계를 재세팅함으로써

비과세의 효과를 극대화 할 수 있습니다.

그럼 이번주는 2주택 상태에서

3주택자가 되면

취득세·종부세·양도세가 어떻게 되는 지

이에 따른 전략은 어떻게 가져가야 하는지

자세히 알아보도록 하겠습니다.

취득세

정부에서 취득세 중과 관련하여

완화를 해주겠다고 발표하였지만

`23년이 끝나가는 11월 말까지도

아무런 변화의 움직임이 없습니다.

그렇기 때문에 당분간 취득세는

보수적으로 현 규제대로 생각하고

투자하는 것이 바람직합니다.

3주택부터는 비조정대상지역이라도

취득세 중과가 적용되기 때문에

중과를 감수하면서까지

투자를 하는 것이 바람직한지는

반드시 계산기를 두들겨보셔야 합니다.

(비조정대상지역, 3번째 주택, 85m2 이하 기준)

6억 이하의 경우 1.1%이 아닌

8.4%라 약 8배가 차이가 발생하지만

9억 초과의 경우 기본세율이라 하더라도

3.3%이기 때문에 약 2.5배 차이가 발생합니다.

또한 양도시에 취득세만큼 공제가 되기 때문에

8.4%라도 이미 취득할 때부터

중과 부분에 해당하는 만큼의

안전마진이 있는 급매가 있다면

충분히 매수할 수 있을 것입니다.

한 가지 주의해야 할 점은

`20.8.12 이후로 취득하는 분양권도

취득시 주택수에 포함되기 때문에

양도시는 `21.1.1일 이후 취득분에 한함

분양권이 → 주택으로 변경되어

등기치기 전에 기존 주택을 양도해도

이미 취득할 때부터 취득세는 결정되니

헷갈리시면 안됩니다.

C분양권을 취득하고 등기치기 전에 다른 주택을 양도해도, 계약하는 순간 취득세가 결정됨

다만 등기치기 전에

세대를 분리할 수 있는 자녀가 있다면

세대분리를 통해 기본세율로

취득하는 방법도 있습니다.

C분양권을 등기치기 전에 자녀를 세대분리하여 기본세율로 취득 가능함

또한 3번째로 취득하는

주택/분양권이라 하더라도

2개의 주택 중에 1개가

공시가격 1억원 이하라면

주택수에서 제외되기 때문에

비록 3번째이지만 2번째 주택의

취득세율로 납부하게 됩니다.

하지만 취득할 때는

공시가격 1억원 이하였지만

세번째 주택을 취득할 때는

공시가격 1억원이 초과되었다면

주택수에 포함되니 주의해야 합니다.

종부세

일반적으로 취득세와 양도세가 중요하지만

3주택 이상부터는 보유세,

보유세 중에서도 재산세보다는

종부세가 정말 중요합니다.

왜냐하면 취득세는 취득할 때 1회,

양도세도 양도할 때

1회만 납부하면 되지만

종부세는 실현되지 않은 이익에 대해서

1회도 아닌 매년 납부해야 되기 때문에

종부세를 부담할 수 있는지를 체크해야 합니다.

종부세도 이제는 지역 불문

2주택자까지는 중과가 없지만

아직까지 3주택 이상이면서

과세표준 12억 초과의 경우

종부세 중과가 적용됩니다.

물론 정부에서는

주택 수, 지역 불문

중과가 없도록 완화한다고 하였지만

아직까지 깜깜무소식입니다.

많은 분들이 12억 초과의 기준이

KB시세 or 공시가격으로

잘못 알고 있는데

기준은 과세표준입니다.

과세표준(보통 과표로 칭함)

구하는 공식은 아래와 같은데

이해하기 쉽게

양도세 계산을 위해

부동산 계산기를 돌려보면

10번 항목에서 확인할 수 있듯이

필요경비, 장특공, 인적공제 모두

적용한 값이 바로 과세표준입니다.

그렇기 때문에 3주택을 추가로 매수한다면

3개 주택 과세표준의 합이

12억 초과인지 확인해야 하고

12억이 초과되었을 때

어느 정도의 종부세가 발생하고

그 종부세를 납부할 수 있는지

확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

양도세를 정확히 산출하는 원리는

아래의 기존 포스팅에서

자세히 확인 가능합니다.

양도세

'세금의 꽃' 바로 양도세입니다.

~`24.5.9일까지는

2주택자나 3주택자나

지역 불문, 주택수 불문

양도세는 일반과세입니다.

`24.5.9일 이후에도 조정대상지역일 때만

양도세 중과가 적용됨

우리나라 소득세법은

1주택만 비과세가 가능하고

2주택부터는 불가능합니다.

2주택은 그나마

일시적 2주택을 이용하면

양도세 비과세가 가능하지만

3주택자부터는 특별한 케이스를

제외하고는 대부분

비과세가 불가능합니다.

그런데 이 전략을 사용하면

일시적 2주택이 아니었지만

일시적 2주택을 다시 세팅할 수 있고

기존의 일시적 2주택이어도

더 좋은 일시적 2주택으로도

세팅할 수 있습니다.

이것이 문재인 정부에서는

불가능한 전략이었는데,

현 정부에서는 가능합니다.

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