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양도세 산출 원리 (원리를 알면 양도세 절감 및 신고대행 수수료까지 절감 가능)

2023.08.08. 오전 12:00

안녕하세요

화요일의 시작을 알리는 깨깨부입니다.

부동산과 관련된 세금 중에

가장 많이 관심있고

가장 많이 절세를 하고 싶어하고

가장 많이 절세할 수 있는 세금이

바로 "양도세" 일 것입니다.

양도세를 계산하는 공식을 물어보면

대부분 '양도가-취득가' 라고 답을 할 것입니다.

하지만 부동산 계산기로 양도세를 산출해보면

우리가 알고 있는 양도가-취득가가 아닌

아래와 같이 복잡하게 계산되어 있습니다.

부동산 계산기로 산출한 양도세 총 납부금액

⑭번의 총 납부금액이 산출되기까지

많은 과정을 거쳐 총 납부금액이

산출된다는 것입니다.

국세청에서 발간한 '주택과 세금'이라는

책에서도 아래와 같이 나와있습니다.

주택과 세금 중 일부 내용 발췌

이번주는 각 항목이 의미하는 것이 무엇인지?

양도세를 절감할 수 있는 절세포인트가

각 항목별로 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

참고로 양도소득세의 경우

인별공제이기 때문에

양도소득세만 생각한다면

공동명의가 무조건 유리합니다.

하지만 취득세와 종부세를 생각하면

공동명의가 무조건 유리한 것은 아니니

본인의 상황에 맞게 명의를 취득해야 합니다.

절세를 위한 단독명의 vs 공동명의 내용은

이전에 발행한 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

https://naver.me/GOQmnhVn

다시 돌아와서 양도차익부터 계산해야 하는데,

양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) 입니다.

하나씩 차근차근 살펴보시죠!!

취득가액

신축아파트의 경우 분양가뿐만 아니라

발코니확장비와 옵션비용까지도

취득가액에 포함됩니다.

그렇기 때문에 발코니확장비와

옵션비용이 양도차익에서 공제가 되지만

비과세 매도라면 큰 의미는 없습니다.

비과세라면 양도세가 없기 때문

마찬가지로 취득세가 중과일 경우

분양가만 중과되는 것이 아닌

발코니확장비와 옵션도

중과로 납부해야하는만큼

다주택자라면 옵션상품의 경우

굳이 무리하게 선택할 필요는 없습니다.

왜냐하면 선택한 옵션 가격에서도

8.4%, 12.4% 중과가 적용되기 때문입니다.

옵션은 완공후 입주민들끼리 공구로 하는 것이

비용적인 측면에서 유리할 수도 있습니다.

필요경비

필요경비란 말 그대로 부동산을

취득하고 양도함에 있어서

발생한 지출에 대해서

인정을 해준다는 것이고

이는 과세표준을 낮춰주고 있습니다.

과세표준은 뒤에서 자세히 설명드리겠습니다

하지만 모든 지출에 대해서

인정을 하는 것이 아닌

정해진 항목에 대해서만

인정을 해주고 있는데요.

대표적인 인정항목은 아래와 같습니다.

중개수수료

취득시, 양도시의 중개수수료만 인정되며,

전·월세의 중개수수료는 인정되지 않습니다.

단, 주택임대소득의 경비처리는 가능

간혹가다 양심없는 중개사들이

"취득세 중과로 매수해도

양도세에서 전부 공제돼요"라고

말을 하면서 거래를 유도하는데요

중개사는 거래성사가 가장 큰 목적이니

중개사 말만 들으면

비록 취득시에 중과로 매수해도

양도시에 전부 돌려주는 것처럼

잘못 생각할 수 있습니다.

하지만 매수가 5억에 대한

조정대상지역 기준 2주택자의 취득세인

8.4%(4,200만원)인 경우

양도차익에서 4,200만원을

공제해준다는 것이지

4,200만원을 되돌려받는 것이 아니니

중개사 말에 쉽게 넘어가면 안됩니다.

법무사 비용

앞의 중개수수료와 같이

법무사, 세무사 수수료 등은

반드시 현금영수증을 발급받아

증빙을 해야만 양도시에 공제가 되니

반드시 현금영수증 발급을

해달라고 하셔야 합니다.

인테리어

인테리어는 크게 자본적 지출과

수익적 지출로 구분할 수 있는데

자본적 지출

고정사산의 내용연수를 증가시키고

가치를 증가시는 것을 의미하며

필요경비로 인정되지만

수익적 지출

자산과 관련하여 가치를 보전하기 위해

발생된 비용으로 능률 유지 및

원상 회복을 위한 지출을 의미하며

필요경비로 인정되지 않습니다.

국세청 주택과 세금 책 일부 발췌

대부분 인테리어 업체에서는

현금영수증을 발급하지 않고

현금으로만 결제를 유도하는데요

이런 경우에는 초기에는

부가세 10%가 제외되기에

총 인테리어 비용은

절감할 수 있는 장점이 있지만

향후 양도세 필요경비에서는

인정될 수가 없기에

어느 것이 유리한지는

잘 생각해보고 선택하셔야 합니다.

여기까지 계산한 것이 양도차익입니다.

즉, 다시 정리하면

양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) 인 것이죠!

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