저는 월세 위주로(주 목적으로) 투자를 하다보니, 이런 저런 투자를 하면서 결국 상가에 관심이 갈 수밖에 없었습니다.
아파트나 빌라의 경우에는 평수대비 월세를 받을 수 있는 금액의 한계가 있습니다.
보통 빌라를 보면 방3개, 거실1개, 화장실 2개, 엘리베이터를 갖춘 곳은 보증금 3000만원에 월세 70만원이 평균이고, 여기서 약간씩 보증금과 월세가 조정되는 수준입니다.(지역마다 조금씩 다릅니다.)
아파트는 평수가 넓고 상태가 좋으면 월세를 더 받을 수 있지만, 기하급수적으로 월세가 높아지지는 않습니다.
이유는, 전세라는 제도가 있기에 월세가 너무 높아지면 전세로 갈아타는게 훨씬 유리하기 때문입니다.
그런데, 상가는 평수만 넓어지고, 입지만 좋아지면 월세는 수백~수천만원까지 세팅이 되기 때문에
월세를 받고자 하는 사람들은 결국 상가에도 관심을 가질 수 밖에 없습니다.
저도 그랬고요.
그래서 경매로 경기도에 있는 B 급지 정도의 상가를 받았습니다. 시기는 한창 코로나가 유행할 때였고, 제가 무인아이스크림 할인점을 오픈하고 조금 지나서였습니다.
상가는 한 층에 2개의 호실이 있는 곳으로, 총 5층짜리를 2명의 주인이 갖고 있었는데(건축주 및 친척)
세금체납 및 이자 체납 등으로 전체가 경매로 나오고 있었습니다.
제가 받은 곳은 2개 호실 중 코너부의 정사각형 물건이었습니다. 42평 정도였고요.
총 5개 층에서
2층은 치과 및 공실,
3층은 스터디카페 및 학원,
4층은 태권도학원 및 공실,
5층 2개 호실 전체는 PC방이었습니다.
저는 302호(코너부)와 402호(코너부) 총 2개의 호실을 받았는데, 302호는 기존에 학원이 운영 중으로 임차인이 그대로 계약을 해서 문제가 없었으나
나머지 1개인 402호 태권도학원은 기존 임차인이 생각보다 낮은 월세를 요구하여, 결국 합의하에 퇴거를 하였습니다.
저는 입지가 B급지이지만, 인근 5000세대 아파트가 지나는 메인 길목에 있는 코너상가라서 충분히 가능성이 있다고 보았습니다.
코너에다가 뷰도 좋아요^^;; 그런데 공실~~
5년도 안된 건물이라 화장실도 깔끔^^;;;
그래서, 새로운 임차인을 구할 수 있다고 생각을 했는데^^;;;
하지만...
공실 기간이 길어지기 시작하면서 당황하게 되었습니다 ㅜㅜ 결론적으로 1년간 공실이었습니다 ㅜㅜ
당시까지 주택만 매수하면서 월세투자를 했는데, 상가는 확실히 주택과는 달랐습니다.
주택은 월세 금액만 조금 낮추면 바로 세입자가 구해집니다. 정 안되면 인테리어만 조금 더 해도 세입자 구하기가 더 쉬워지고요.
그런데, 상가는 인테리어도 관계없고, 월세도 그렇게 큰 영향을 미치지는 않는 것 같습니다. 입지!!만이 핵심인 것 같습니다.
물론, 대출을 껴있고, 10년간 월세를 5%밖에 올리지 못하니 월세를 주택처럼 많이 낮추지 못하는 사정도 있기는 하지만요.
더욱이, 당시는 코로나19가 한창이라 거리두기 등이 강력하게 적용되면서 신규 입점자를 찾기는 더 어려웠던 것 같습니다.
상가 매수가 처음이었던 저에게, 상가의 공실은 해결하기가 생각보다 어려웠습니다. 정확히 말하면, 주택보다 해결하기가 어려웠습니다....ㅜㅜ
그러던 와중에, 5층 피씨방도 새로운 낙찰자와의 다툼?으로 나가서 주변 상가로 이동한다는 말을 들었습니다.
제가 5층 피씨방의 법적 어려움을 제 지식으로 해결해드린 적이 있어서, 피씨방 사장님과는 잘 지내고 대화도 많이 했었어서 들을 수 있었습니다^^;;
(상가 엘리베이터가 법적? 다툼으로 운행중단이 됐었는데, 어차피 제 상가이기도 했기에 제가 나서서 해결해드렸습니다 ㅎㅎ)
<관련 글>
상가 낙찰 후 방해하는 기존 주인을 전화 한 통화로 해결하기
본 상가가 현 항아리 상권에서 피씨방 하기에는 가장 좋은 입지였으나, 신규 낙찰자가 너무 월세를 세게 부르기도 했고, 기존에 인테리어 감가상각도 다 끝나서, 세입자가 나가버린 것이었습니다.
나가면서 바로 옆에 있는(지금보다는 아파트에서 조금 더 멀어지는) 곳으로 가는 것을 보니, 현 동네에서 피씨방 하기에는 괜찮다는 생각이 들었습니다.
피씨방은 상대보호구역 내에서는 오픈하지 못하는데, 해당 항아리상권 아파트의 중심에 초/중/고등학교가 있어서, 아파트 바로앞 상가에는 피씨방이 들어올 수 없었습니다.
그런데, 제가 매수한 상가는 상대보호구역 이외에서 아파트와 가장 가까운 상가였습니다. 즉, 피씨방을 창업할 수 있는 가장 좋은 위치였던 것이지요.
그래서, 제가 여기서 기회를 보았습니다.
