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좋은 대출 VS 나쁜(위험한) 대출 - 꿀팁 포함

2023.06.05. 오전 12:10

지난 포스팅에서 부자들은 대출을 잘 활용하고, 서민들은 어떻게든 대출을 갚으려고 노력한다는 말씀을 드렸습니다.

(제가 살면서 투자하고 겪은 경험 기준^^)

저는 부자가 아니지만, 대출을 나름 활용하고 있고, 그것이 양날의 칼이라는 점 또한 명심하며 매우 조심조심하며 투자하고 있습니다.

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부자는 대출을 활용하고 서민은 대출을 갚으려고 노력한다

이 포스팅에서 대출에 대해 말씀드리다 보니, 제가 후배들에게 가끔 조언해주는 대출의 유의사항에 대해서도 언급이 됐습니다.

제 후배나 동생들이 슬슬 결혼을 하고 아이를 낳으면서 자가 매수를 고민하는 나이라서

가끔 그런 얘기가 나오면 제가 생각하는 대출의 리스크와 주의사항을 설명해주는데요

오늘은 그 내용에 대해서 다른 분들도 아시면 좋을 것 같아서 구체적으로 포스팅해보려고 합니다.


우선 대출에 대해서 제가 경험한 부분을 말씀드리면

대출을 자주 받고 투자와 사업에 활용하다보니, 대출을 안쓰면 투자나 사업의 효율?이 떨어지고,

그렇다고 너무 많이 쓰거나 무리해서 쓰면 한순간에 무너져내릴 수 있다는 것이 확실히 느껴집니다.

자세히 말씀드리면,

부동산 투자에서 제 돈이 1억원이 있를 때, 대출이 없으면 1억원짜리 부동산만 매수가 가능합니다.

그런데, 3억원의 아파트를 전세보증금 2.5억원으로 계약하면 실투자금은 5천만원이라서

(전세보증금은 대출이 아닌 것으로 생각하는 분들도 많은데, 이것도 사적대출에 해당됩니다.)

3억원짜리 아파트 2개를 매수가 가능합니다^^;;

이게 상승하면 2개 아파트가 상승하니 이익이 2배인 것이고, 반대로 하락하면 손해도 2배인 것이지요.

(대출은 양날의 검과 같습니다)

사업도 마찬가지입니다.

제가 무인아이스크림 할인점 2개를 창업할 때 각각 월세보증금 2000만원에 각종 인테리어 등의 비용 대충 1000만원해서 총 3000만원의 투자금이 들었는데요.

(엄청 저비용이죠^^)

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공짜로 사업하는 방법 - 무피사업도 있네요^^

저는 워낙 투자금이 제한돼서, 사업자 대출로 3000만원을 받아서 투자금을 전액 회수했고,

사업자대출이자는 월 10만원도 안됐던 것 같은데 당연히 사업에서 나오는 이익으로 충당하고도 남았습니다.

그리고 회수된 자금은 다시 다른 사업 혹은 투자에 활용됐고요^^

이렇게 사업도 대출을 적절히 활용하여 확장하고 이익을 더 낼 수 있었습니다.2

이 때도 대출을 활용하지 않았다면 추가 사업이나 투자는 못했겠죠?

이렇게 대출은 잘 활용하면 더 큰 이익을 빨리 거둘 수 있게도 해주지만,

잘못돼서 투자나 사업 결과가 안좋아져서 대출이자를 미납하거나 상환이 불가하게 되면 대출받은 만큼 더 크게 손해를 보게 됩니다.

이런 대출의 특성을 잘 이해해야 할 것 같습니다.

최근의 부동산 하락(보합)장에서 영끌로 고통받는 분들은 대출의 장점만 보고 단점(리스크)을 깊게 고민하지 않아서 발생한 사례인 것 같습니다.

이점 꼭 참고하십시오^^


좋은 대출과 나쁜 대출

부동산 담보대출 vs 신용대출

저는 주로 부동산 투자를 많이 하다보니, 부동산 담보대출이 많습니다.

사업자 대출을 받을 때도, 제가 보유한 부동산을 담보로 대출을 받기도 했으니 담보대출이 많은 것 같습니다^^

담보대출은 기본적으로 신용대출에 비해 안전합니다.

대출을 못갚으면 대신 담보 부동산을 팔아서 어느 정도 회수가 가능하기 때문입니다.

은행에서도 이 점을 감안하여, 신용대출과 담보대출 금리 차이를 둡니다.

당연히 안전하면 금리를 낮게 해주고 위험하면 못받을 확률을 감안하여 금리를 높게 해주는 것이지요.

제가 받은 부동산 담보대출은 최초 대출시 금리가 3~4% 내외였고

당시 신용대출을 조회하면 6~7% 내외였습니다.

다만, 신용대출은 신용이 좋으면(좋은 직장 혹은 기준에 부합하는 여러 조건들) 금리는 더 내려가겠지요^^

그리고, 통상 주택담보대출은 기간을 장기간 설정이 가능합니다. 제가 처음 받을 때는 30년까지 가능했고요.

이 말은 내가 원리금만 밀리지 않으면 은행에서 중간에 대출을 회수할 수 없다는 것입니다. 즉 매우 안정적으로 자금을 굴릴 수 있는(투자할 수 있는) 것이지요.

반면, 신용대출은 통상 2~3년 안에 전액 상환해야 하기 때문에 불안정합니다. 특히 부동산은 한 번 매수하면 몇 년 안에 팔기가 제한될 때가 많은데

신용대출로 마련한 단기자금을 부동산이라는 장기보유 상품에 투자하면서부터 기간이라는 리스크에 노출되는 것입니다.

(3년 만기후 다시 받으면 된다고 하실 수 있는데, 3년 후의 금융환경과 내 신용도 등이 달라져서 새로 대출이 안되면, 정말 큰일납니다^^)

제가 나쁜 대출로 말씀드린 신용대출이 무조건 나쁘다고 하기는 어렵습니다. 급하게 돈이 필요할 때 유용하게 쓸 수도 있고요.

다만, 다음에 추가로 설명드리는 상황에서 신용대출을 잘못 사용한 경우가 위험한데, 이는 맨 아래 쪽에 추가로 설명드리겠습니다^^

고정금리 VS 변동금리

이 부분은 참 애매하기는 합니다.

금리가 상승기에는 당연히 고정금리로 받아야 내가 유리하겠고

금리가 하락기에는 변동금리로 받아야 내가 유리할 것이기 때문입니다.

그런데, 반대로 나에게 대출해주는 은행도 손해는 안보려고 하기에, 금리 상승기에 고정금리 대출은 변동금리보다 이율을 높게 설정할 수밖에 없습니다.

심지어 금리 상승기에 고정금리로 대출을 받아서 유리했다고 하더라도, 수 년 뒤에 다시 금리가 하락하기 시작하여 내가 받은 고정금리보다 더 떨어지면 그때는 변동금리를 안했던 것을 후회할수도 있고요 ㅎㅎ

인생은 참 변화무쌍하죠 ㅎㅎ

그런데, 저는 사실 이런 변수에도 불구하고 고정금리를 선호합니다.

제가 처음 집을 살 때도 당연히 고정금리로 했고요. 이후 투자하는 물건은 변동금리로만 대출해줘서 아쉽지만 다 변동입니다^^;;

제가 고정금리를 선호하는 핵심 이유는 바로

장기적인 투자(거주) 기간 동안 예측이 가능하여 안정적으로 운영할 수 있기 때문입니다.

가장으로서 집안 살림이 허덕이면 안되는데, 지금 월 상환액이 100만원으로 계산하고, 애들 학원비와 생활비까지 고려해서 문제없다고 판단하여 대출받았는데

갑자기 금리가 올라서 월 상환액이 150만원이 된다면.... 제 급여가 그렇게 빨리 올라주지도 않기 때문에 결국 생활비(외식 등)와 애들 학원비를 줄일 수밖에 없고,

이는 삶의 질이 하락해서 현실이 팍팍해지고 행복감이 떨어지게 되기 때문입니다.

심지어, 금리 상승과 하락은 제가 컨트롤할 수 없는 부분이라는 것이 더 슬프죠...

이런 이유로 해서, 어떤 기회비용이 얼마나 더 들더라도, 저는 고정금리를 선호하는 것입니다^^

이 부분은 개인 성향과 처한 상황에 따라 충분히 다를 수 있겠습니다.

월 납부능력 범위내 대출

VS 월 납부능력 범위 초과 대출

제가 처음 집을 살 때 사례를 통해서 설명드리겠습니다.

2010년에 결혼해서 전세로 거주하며처음 전세보증금이 9000만원이었습니다. 나름 신축에 방3개 화장실2개 아파트였고, 브랜드도 탑5 이내였습니다.

(정말 쌌네요 ㅎㅎ)

2년마다 재계약하며 3천만원 정도 올려드렸고,

중간에 한 번 이사를 해서 2016년에는 1억5000만원에 거주하였고, 다음 재계약따는 1억8000만원까지 증가가 예상됐습니다. ㅜㅜ

7년만에 2배가 올랐네요..... 무서운 인플레이션^^

그래도 결혼 당시에 대기업에 다니먼서 저도 저축을 좀 하는 편이었고, 와이프도 아이를 낳기 전까지 맞벌이를 하며 알뜰하게 모아줘서

보증금 인상은 저축해놨던 금액으로 충당이 가능했지만 이런 추세로 가다가는 너무 힘들어질 것을 느꼈습니다.

가장의 어깨가 매우 무거웠죠^^;;

그래서 과연 집을 사야하나 말아야 하나 진지하게 고민하고, 그야말로 인샹을 건 공부를 시작했습니다. 바로 부동산 공부였지요^^

정말 1년여동안 이렇게 했으면 서울대도 갔겠다 싶을 정도로 열심히 했고, 그 때 내린 결론은(저만의 개똥철학이지만)

집(부동산)은 꼭 1채는 있어야 한다.

그리고 기왕이면 여러 채 있을 수록 좋다

였습니다.

그래서 2017년에 집을 매수하여 지금까지 잘 거주하고 있습니다^^