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부동산 감정평가에는 원가방식, 비교방식, 수익방식 등 여러가지가 있습니다. 이 중 거래사례비교법은 비교방식으로 가격을 구하는 방법이며 대상 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 부동산의 매매사례와 비교해서 대상 부동산의 현황에 맞게 이에 사정보정과 시점수정을 하며, 또한 지역요인과 개별요인의 비교 뒤에 얻어진 가격을 비교하여 대상 부동산의 시산가격을 구하고 감정평가액을 결정하는 방식입니다. (감정평가에 관한 규칙 제4조 참조) 재화의 경제적 가치가 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있는가에 따라서 결정된다는 시장성에 그 이론적 근거를 두고 있습니다. 

한남동 과거 단국대학교 부지(7만 9517평)에 타운하우스 32개동을 개발한 고급주택이 한남더힐입니다. 상위 1%를 겨냥해 지어진 아파트로 불려온 한남더힐은 유명 연예인들부터 정·재계 인사들까지 거주하고 있는 국내 대표 부촌으로 꼽히는 곳입니다. 이 곳은 2009년 2월 입주자모집공고시 민간임대주택이었습니다. 고급주택을 건설하기 위해 사업을 진행하였으나 분양시점에서 부동산 경기가 침체되던 시기였고 분양가 상한제 영향으로 고분양가에 의한 시행 이익을 기대하기 어려웠을 것으로 판단하지 않았을까 생각됩니다.
2008년 5월 용산구청으로부터 임대주택건설사업계획 승인을 획득하고, 2009년 입주자모집공고를 거쳐 2011년 1월부터 입주를 개시했습니다. 임대의무기간이 지나면서 분양전환이 가능한 임대주택법 규정에 따라 2013년 7월부터 분양전환이 가능하게 되었으며, 이에 시행사와 세입자 측은 분양가격 산정을 위한 감정평가를 실시하였습니다. 

매출액 기준 상위 10대 감정평가법인 중에서 한남더힐의 감정평가를 진행한 곳은 나라평가법인, 제일평가법인, 미래새한평가법인, 대한평가법인이었습니다. 세입자 측이 제시한 분양가와 시행사 측이 제시한 분양가와의 차이가 무려 총액 기준 1조 3,889억원만큼 한남더힐의 분양전환가격 차이가 발생한 것입니다. 원인은 의외로 간단합니다. 감정평가법인이 가격산정을 위해 선정한 평가방식 거래사례가 상이했을 뿐입니다.
감정평가사가 산정한 부동산에 대한 감정평가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 시장가치를 기준으로 하며 이를 산정하는 방법은 크게 네 가지로 분류될 수 있습니다. 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 대표적이며 추가로 토지는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법을 적용합니다.

세입자 측에서는 시행사 측 감정평가 가격이 너무 부당하고 인정할 수 없다고 하여 2013년 11월 국토교통부에 시행사 측 감정평가의 부당성을 주장하는 민원을 제기하였습니다. 국토교통부 장관은 한국감정원(지금의 한국부동산원)에 타당성 조사를 지시하였고 약 6개월 뒤 그 결과는 국토교통부에 보고가 이뤄지기도 하였습니다. 한남더힐 감정평가 관련자에 대한 엄정 조치가 이뤄진 사례기도 합니다.

분양 타입 100평의 경우 세입자 측의 평가법인이 평가한 감정액은 평당 약 3천만원 이내였으며, 시행사 측의 평가법인이 평가한 감정액은 평당 약 8천만원에 가까운 결과로 격차율은 270% 이상이었습니다. 전문가들의 평가결과가 200% 이상이라는 것은 의뢰인의 영향이 개입되었을 것이라는 의심을 하게 만들기에 충분할 것입니다. 이 사건은 향후 분양전환 가격소송에 중요한 역할을 수행하게 될 판례를 남기고 2017년 하반기에 가까스로 마무리 되었습니다. 
그리고 상이한 감정평가액은 결국 분양전환시 세입자 측과 시행사 측의 중간 가격으로 정해졌습니다. 우선 분양 자격이 주어지는 입주민 중에서 임대계약이 끝난 뒤 분양계약을 하지 않은 사람들이 있었고, 반면에 분양계약을 한 사람들로 나눠지는데 분양을 받은 임차인은 현재 한남더힐의 가치를 예견이라도 한 것일까요.