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그간 정보 비대칭으로 인해 전세사기로부터 임차인을 보호하는 데 한계가 있었던 것이 사실입니다. 임차인에게 폭넓은 정보를 제공할 수 있도록 전세 계약 시 필요한 정보를 담은 '자가진단 안심전세 App(가칭)'이 2023년 1월에 출시됩니다. 주택의 적정 전세가와 매매가, 악성 임대인 명단, 임대보증 가입 여부 등의 정보를 담을 예정입니다. 

또한 선순위 권리관계에 대한 확인 권환이 확대됩니다. 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 배당 순위에 따라 낙찰 대금이 배당됩니다. 확정일자를 받은 임차인은 5순위로 4순위인 세금이 먼저 배당됩니다. 이를 악용한 고액체납자로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해 사례가 끊이지 않았습니다.

체납 여부는 국세 완납증명서나 미납국세열람을 통해 확인할 수 있지만, 임대인이 거절하면 계약 전엔 확인이 불가했습니다. 이러한 전세사기를 막기 위해 앞으로는 임차인이 계약 전 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보 관련 서류를 요청할 경우, 임대인은 의무적으로 해당 정보를 제공해야 합니다.

계약 후에도 임차개시일 전까지 임대인 동의 없이 확인할 수 있도록 제도를 개선하고 '자가진단 안심전세 App'에서도 확인할 수 있도록 관련 기관과 협의하겠다 밝혔습니다. 임대인이 요청한 정보를 제공하지 않을 경우 처벌은 어렵지만, 국토부는 임차인이 정보 제공을 거부하는 임대인의 매물을 회피할 수 있을 거라는 입장입니다. 

이외에도 임차인이 선순위 권리관계를 확인할 수 있음을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명해야 하며 임대차 표준계약서에도 이를 반영해야 합니다. 다만 현행 모든 임대차 계약에 표준계약서가 사용되지 않고, 정보 공개에 대한 임대인의 저항도 예상돼, 제도 정착에는 상당 시간이 필요할 것으로 보입니다. 

등록임대사업자는 2021년 8월부터 임대보증금 보증 가입 의무화되었음에도 가입하지 않는 경우가 있었습니다. 이에 더해 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기 어려웠습니다. 이를 개선하기 위해 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우, HUG가 임차인에게 즉시 통보하고 HUG 홈페이지 혹은 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부 확인이 가능하도록 하는 방안이 마련됩니다.

공인중개사 등 시장에 대한 감시 기능도 확대됩니다. 앞으로 공인중개사 등이 전세사기 의심 매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 50만원의 포상금을 지급합니다. 다만, 임대인이 이보다 높은 금액을 제시하거나 깡통전세의 경우 천만원 이상의 리베이트를 받기 때문에 실효성이 있을지 의문이라는 의견이 존재합니다. 

신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계를 마련하기 위한 방안도 담겼습니다. 아파트와 달리 시세를 확인할 수 없는 빌라의 경우, 집값을 높게 책정하는 깡통전세사기로 인해 임차인의 피해가 극심했습니다. 

깡통전세사기는 전세가보다 높은 매매가를 측정하고 임차인의 전세보증금보증보험 가입을 위해 리베이트를 주고 감정평가사를 매수하는 수법을 사용합니다. 보증보험 가입이 매물이라면 안심하는 임차인의 심리를 이용한것입니다.

이러한 사기 수법을 뿌리뽑기 위해 앞으로는 정부에서 추천한 감정평가사가 가격을 산정하고 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선합니다.

매매가 대비 전세가 비율이 높은 고전세가율 지역도 관리합니다. 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라의 전세가율을 전국은 시군구 단위, 수도권은 읍면동 단위로 확대하여 매월 공개합니다. 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시군구 단위로 제공할 예정입니다. 

이르면 2022년 4분기부터 최우선 변제금액이 상향되고 임차인 대항력을 보강하는 등 임차인의 법적 권리가 강화됩니다. 최우선 변제금액 제도는 임차인이 담보설정 순위와 관계없이 보증금 중 일부를 돌려받는 제도입니다. 이번 변제금액 상향은 급등한 전셋값에 비해 최우선 변제금액 기준이 너무 낮다는 지적을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 중위가격을 크게 높일 수 없는 상황이라 인상 수준은 몇백만원에 그칠 것으로 예상됩니다. 

제3자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 일컫는 '대항력'은 전입신고와 점유(이사)를 마친 경우 발생합니다. 전셋집이 경매로 넘어간 경우, 보증금을 돌려받으려면 반드시 대항력을 갖춰야 합니다. 문제는 이삿날 전입신고를 마친 당일 대항력이 발생하는 것이 아니라 다음날 오전 0시부터 효력이 발생한다는 것입니다. 

만약 전입신고 후 익일 0시 전까지의 시간에 임대인이 전셋집을 담보로 대출을 받으면 임차인은 대항력 발생 전이므로 임차인보다 우선변제받게 됩니다.

이를 악용하는 임대인을 막고자 앞으로는 계약서에 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매, 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 명시하도록 표준계약서를 개선할 방침입니다.

또한 임차인의 온전한 보증금 반환을 위해 금융기관이 임차인의 대항력 발생 전 담보권을 설정하는 임대인을 알아낼 수 있도록 담보대출 실행 시 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인해 임차인의 보증금을 감안하는 방안을 시중 주요 은행과 협의할 계획입니다.

앞서 대항력 발생 시기에 대한 문제 제기가 꾸준히 있었습니다. 이를 바꾸기 위한 법안이 지속적으로 발의됐지만 국회의 문턱을 넘진 못했습니다. 이번 브리핑에서도 대항력 발생 시점을 바꾸지 않은 것에 지적이 있었습니다. 국토부는 대항력에 관해 관계 부처와 협의 중에 있지만 당장 바꾸기 위해서는 시스템 구축이 우선돼야 하며 민법상 원칙을 반하는 문제와 금융계에서 금융을 축소 운행하는 등의 부작용이 있을 수 있어 대항력을 보완하는 방안을 제시하게 됐다고 밝혔습니다. 

전세 피해를 당한 임차인엔게는 원스톱 금융서비스, 임시 거처 마련, 임대주택 입주, 초저리 자금대출, 법률상담 안내 등이 지원됩니다. 이와 함께 전세사기에 대한 단속과 처벌도 강화됩니다. 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록이 제한되거나 등록이 말소되며 가담한 공인중개사, 감정평가사 등에 대한 처벌도 강화됩니다. 

이번 대책은 전세 사기를 사전에 차단하고 사회적 약자인 임차인 보호를 강화할 뿐만 아니라 임대차 시장을 투명하게 만드는 방안이라는 점에서 의의가 있습니다. 다만 해당 주택에 대한 선순위보증금 내역이나 각종 권리관계가 노출될 수 있는 만큼 임대인의 적극적인 협조도 수반될 필요가 있습니다.