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임대주택 보증보험은 임대인이 임대차계약 종료 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해
HUG주택도시보증공사, SGI서울보증 등에서 임대인 대신 임차인에게 보증금을 반환해주는 보험을 말합니다. 전월세계약 시 임대인이 주택임대사업자인 경우 보증보험 가입 의무가 있기 때문에 비교적 안전하게 보증금을 보장받을 수 있습니다. 최근 부동산 가격 하락세가 이어지며 고의적으로 보증금을 가로채거나 돌려주지 않는 '전세사기'에 대한 우려가 커지는 상황에서 세입자를 위한 안전장치로 활용되고 있습니다.

올해 1월 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 시행되면서 주택임대사업자로 등록된 임대인은 신규계약건 뿐만 아니라 갱신된 계약 또한 보증보험에 가입해야 합니다. 가입 시 보증수수료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담합니다. 가입하지 않을 경우 임대사업자는 보증금의 최대 10%(한도 3천만원 내)를 과태료로 내야 합니다. 더불어 시장,군수,구청장이 3회 이상 보증보험 가입을 요구했으나 임대인이 이를 따르지 않거나 보증 미가입 사유가 없음에도 불구하고 가입하지 않으면 임대주택 등록이 말소될 수 있습니다.

주택임대사업자인 임대인은 임차인의 임대보증금 전액을 보장해야 하는 것이 원칙입니다. 단, 아래의4가지 요건을 모두 갖추면 보증금 일부 금액만으로 보증가입이 가능합니다. 

① 근저당권이 세대별로 분리된 경우 
② 임대인이 임대보증금보다 선순위인 제한물권 (압류, 가압류, 가처분 등) 해소한 경우
③ 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
④ 임차인이 일부금액 보증 가입에 동의한 경우 

일부 보증 시 보증대상 금액은 담보권 설정 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액을 적용합니다. 이 때 '주택가격'은 공시가격에 적용비율을 곱해 산정한 가격을 의미합니다.

1. 임대보증금이 최우선변제금액 이하인 경우
보증금이 최우선변제금 이하인 임차인은 경매가 진행되어도 우선순위로 배당을 받을 수 있기 때문에 임대인은 보증가입 의무가 면제됩니다. 다만 임대인은 임대차신고 시 임차인의 서명이 들어간 [임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서]를 함께 첨부해 신고해야 합니다. 

우선변제금 적용시점은 등기사항증명서에 기재된 담보권(근저당 등) 설정 시점을 기준으로 합니다. 이에 따라 적용금액은 담보권 설정 시점의 주택소재지 우선변제금 기준 가액을 적용합니다. 예를 들어 근저당설정이 돼있는 서울시 다세대주택을 임차인이 보증금 1천만원으로 계약할 경우 근저당설정일 기준 서울시의 우선변제금이 3천7백만원 이하이므로 임대인은 보증 가입의무가 면제됩니다.

2. 보증보험에 가입한 공공주택 사업자와의 임대차계약
공공주택 사업자(LH, SH 등 지방공사)는 보증보험 가입이 필수이기 때문에 임대사업자인 임대인의 가입에 대한 의무가 없습니다. 

3. 임차인이 전세금 반환보증에 가입한 경우
임차인이 전세금반환보증에 가입했고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우 임대사업자는 보증보험에 가입할 필요가 없습니다.